Kira artışlarının serbest piyasa koşullarında belirlendiği günümüzde, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin güncellenmesi ihtiyacı doğabilmektedir. Bu durum, kira tespit davası yoluyla çözüme kavuşturulabilir. Ancak bu davanın açılabilmesi için önceden ihtar şartının yerine getirilmesi gerekebilir.
Bu yazımızda, kira tespit davası ihtar şartı nedir, hangi koşullarda gereklidir, nasıl yapılmalıdır ve yapılmazsa ne olur? gibi soruların tamamını güncel yargı kararları ışığında yanıtlayacağız.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiraya verenin (veya bazen kiracının), kira bedelinin rayiç değere uygun hale getirilmesi için mahkemeye başvurmasıdır. Bu dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca açılır.
Kira Tespit Davası Açmadan Önce İhtar Şart mı?
Evet, bazı durumlarda ihtar şarttır. Özellikle beş yılı geçmeyen sözleşmelerde ve kira yılı bitmeden önce açılan davalarda, önceden yazılı ihtar yapılmamışsa dava reddedilebilir.
İhtar Şartının Kanuni Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu Madde 345/1:
“Kira bedelinin tespitine ilişkin dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunulması veya bu süre içinde dava açılması koşuluyla açılabilir.”
Bu maddeye göre;
- Davadan önce yazılı ihtar yapılması,
- Veya dava dilekçesinin en az 30 gün önceden açılmış olması şarttır.
Hangi Hallerde İhtar Zorunludur?
| Durum | İhtar Gerekir mi? |
|---|---|
| 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmesi | Evet |
| Kira yılı içinde dava açılmış ancak ihtar yok | Evet |
| 5 yıl dolmuş kira sözleşmesi sonrası tespit davası | Hayır |
| Yeni kira döneminden 30 gün önce dava açılmışsa | Hayır (Dava yeterli) |
| Sözleşmede kira artışı oranı yazılı ise | Hayır |
İhtar Nasıl Yapılmalıdır?
1. Yazılı Olmalı
İhtar mutlaka yazılı olmalı; SMS, WhatsApp gibi araçlar yerine noter aracılığıyla yapılan ihtarname tercih edilmelidir.
2. Süreye Dikkat Edilmeli
Yeni kira döneminden en az 30 gün önce gönderilmelidir.
3. Açık Olmalı
İhtarda yeni kira döneminde hangi kira bedelinin talep edildiği açıkça belirtilmelidir.
İhtar Yapılmazsa Ne Olur?
İhtar şartı, davanın esasını etkileyen usul şartıdır. Bu nedenle:
- İhtar yapılmadan açılan dava reddedilebilir.
- İhtar yapılmamış ama dava zamanında açılmışsa, dava kabul edilebilir.
- Geç yapılan ihtar sonucu bir sonraki kira yılına etki eder.
Kira Tespit Davası Açma Süresi ve Zamanlama
- Yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce ihtar veya dava açılmalıdır.
- Eğer süre kaçırılırsa, dava açılabilir ama karar bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur.
Yargıtay Kararları Ne Diyor?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi:
“Yeni dönemden önce yazılı ihtar yapılmadan açılan kira tespit davası, süre koşulu gerçekleşmediği için reddedilmelidir.”
Ancak başka kararlarında:
“30 günlük süre içinde dava açılmışsa ayrıca ihtar aranmaz.” denilmiştir.
Bu içtihatlar, ihtarın dava açma zamanlamasına bağlı olarak zorunlu olup olmadığını netleştirir.
Kira Tespit Davasında Yetkili Mahkeme
Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava türü “kira tespiti” olarak belirtilmelidir.
Sonuç: İhtar Yapmak Davanın Kabulü İçin Hayati Önem Taşır
Kira tespit davası, doğru zamanda ve doğru şekilde açıldığında ev sahibi ile kiracı arasında adil bir kira düzeni sağlar. Ancak ihtar şartının göz ardı edilmesi, davanın usulden reddine sebep olabilir. Bu nedenle sürelere dikkat etmek ve hukuki danışmanlık almak önemlidir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira tespit davası için ihtarname zorunlu mu?
Eğer 5 yılı geçmeyen sözleşmelerde dava yeni dönem başlamadan açılmıyorsa, evet, ihtar zorunludur.
2. Noterden ihtarname göndermek şart mı?
Hayır. Ancak noter ihtarı ispat açısından en güvenilir yöntemdir.
3. 5 yıl dolmuşsa ihtar yapılmasına gerek var mı?
Hayır. Beş yıl sonunda ihtar şartı aranmadan dava açılabilir.
4. İhtarname süresinde gönderilmezse ne olur?
Yeni kira dönemine ilişkin dava reddedilir, ancak bir sonraki dönem için yeniden dava açılabilir.
5. Dava açarken ihtar da göndermem gerekir mi?
Hayır. Eğer dava süresi içinde açıldıysa ayrıca ihtar zorunlu değildir.
6. İhtarnameyi kiracı kabul etmezse geçersiz olur mu?
Hayır. Önemli olan ihtarın gönderilmiş olmasıdır, kabul edilmesi şart değildir.
No responses yet