Kira ilişkisi, günlük yaşamda en yaygın sözleşme türlerinden biridir. Özellikle konut ve işyeri kiralarında hem kiracı hem de kiraya veren (mal sahibi) belirli yükümlülükler altına girerken, çeşitli yasal haklara da sahip olur. Bu ilişkilerde taraflar arasında çıkan uyuşmazlıkların çoğu, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.299 – 378 arasında yer alan hükümlerle çözüme kavuşturulmaktadır.
Bu yazıda, hem kiracının hem de kiraya verenin hak ve sorumlulukları, kira sözleşmesinin yürütülmesi ve sona ermesi süreçleri ile birlikte detaylı şekilde ele alınacaktır.
Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kira sözleşmesi, TBK m.299’a göre:
“Kiraya verenin, bir şeyin kullanılması veya kullanma ve ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Bu çerçevede taraflar arasında karşılıklı borç ilişkisi kurulur.
Kiracının Hakları
1. Kullanım Hakkı
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanma hakkına sahiptir. Bu hak, mülkiyet hakkı kadar geniş değildir; ancak mal sahibinin onayı olmadan müdahale edilemez.
2. Onarım ve Bakım Hakkı
Kiraya veren, taşınmazın temel bakım ve onarımından sorumludur. Kiracı:
- Su, elektrik tesisatı,
- Çatı akması, kombi arızası gibi
konularda gider talep edebilir.
3. Mal Sahibinin Müdahalesini Engelleme Hakkı
Kiraya veren, kiralananı haber vermeden ziyaret edemez. Özel hayatın gizliliği ilkesi gereği, kiracının izni olmadan eve girilemez.
4. Kira Süresi Boyunca Tahliye Edilmeme Hakkı
Süreli sözleşmelerde kiracı, sözleşme sona ermeden tahliye edilemez. TBK m.347 uyarınca kiraya veren, süresi dolan kira sözleşmesini ancak belirli nedenlerle sona erdirebilir.
Kiracının Yükümlülükleri
1. Kira Bedelini Ödeme Borcu
Kiracı, kira bedelini kararlaştırılan zamanda ve eksiksiz ödemek zorundadır. Aksi halde:
- Kiraya veren ihtar çeker,
- 2 haklı ihtar sonrası tahliye davası açabilir.
2. Kiralananı Özenle Kullanma Borcu
Kiracı, kiralananı amaca uygun ve dikkatli biçimde kullanmalıdır. Tahrip edici, aşırı yıpratıcı kullanım hukuka aykırıdır.
3. Alt Kiraya Verme Yasağı
Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan:
- Evi başkasına devredemez,
- Oda kiralayamaz,
- Alt kiralama yapamaz.
4. Teslim ve Tahliye Yükümlülüğü
Sözleşme sona erdiğinde kiracı, evi:
- Temiz, kullanılabilir ve hasarsız halde,
- Teslim tesellüm tutanağıyla birlikte
mal sahibine teslim etmekle yükümlüdür.
Kiraya Verenin Hakları
1. Kira Bedelini Talep Etme Hakkı
Kiraya verenin temel hakkı, kira bedelinin tahsilidir. Zamanında ödenmeyen bedeller için:
- İcra takibi başlatılabilir,
- Tahliye davası açılabilir.
2. Kiralananı Sözleşmeye Aykırı Kullanıma Karşı Koruma Hakkı
Kiracı, taşınmazı sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanırsa, mal sahibi duruma müdahale edebilir.
Örnek:
Konut olarak kiralanan yerin ticari faaliyette kullanılması.
3. Kiralananın Zarar Görmesi Halinde Tazminat Talebi
Kiralananın olağan dışı zarar görmesi durumunda mal sahibi, zararını kiracıdan tazminat yoluyla talep edebilir.
4. Sözleşmenin Sona Erdirilmesini Talep Etme Hakkı
Kiraya veren;
- Kiracının 2 haklı ihtarı,
- Tahliye taahhüdü,
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
gibi durumlarda sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.
Kiraya Verenin Yükümlülükleri
1. Kiralananı Teslim Etme ve Kullanıma Uygun Tutma Yükümlülüğü
Kiraya veren, taşınmazı:
- Sözleşmeye uygun,
- Temiz ve oturmaya hazır şekilde
kiracıya teslim etmek zorundadır.
2. Asli Onarım ve Bakım Yükümlülüğü
Kiralananın doğal yıpranmaları ve yapısal arızaları mal sahibinin sorumluluğundadır. Çatının akması, kalorifer sisteminin bozulması gibi durumlar kiraya verenin gider alanına girer.
3. Eve Müdahale Etmeme Yükümlülüğü
Kiraya veren, kiralanana izin almadan giremez. Müdahale, özel hayatın gizliliğini ihlal eder ve haksız fiil oluşturabilir.
Kiracı ve Kiraya Veren Arasındaki Sık Uyuşmazlıklar
| Uyuşmazlık Türü | Açıklama |
|---|---|
| Kira bedeli ihtilafı | Rayiç bedel artışı veya geç ödeme sorunları |
| Tadilat yükümlülüğü | Kimin neyi tamir edeceği konusundaki belirsizlik |
| Tahliye talepleri | İhtiyaç, tahliye taahhüdü ya da kötü niyetli tahliye |
| Depozito iadesi | Kiralananın zarar gördüğü iddialarıyla depozitonun kesilmesi |
| Alt kiralama yasağı ihlali | Kiracının evi başkasına kiralaması |
Uygulamada Örnek Senaryo
Senaryo:
Ayşe Hanım, İstanbul’da bir daireyi 5.000 TL bedelle kiralamıştır. 2 ay boyunca kira ödememiştir. Kiraya veren, noter kanalıyla 2 ayrı haklı ihtar çekmiştir. Bu durumda kiraya veren, 2 haklı ihtar nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.
Kiracının ve Kiraya Verenin Hakları ile İlgili Yargı Kararları
🔹 Yargıtay 6. HD, 2019/4345 E., 2020/2521 K.
“Kiracının yazılı izni olmaksızın kiraya verenin eve anahtarla girerek denetim yapması, kişilik hakkı ihlali oluşturur.”
🔹 Yargıtay 3. HD, 2020/7452 E., 2021/3452 K.
“2 haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davasında, kira bedelinin ödenmemesi sabitse tahliye kararı verilir.”
Sık Sorulan Sorular
Kiracı depozitoyu geri alabilir mi?
Evet. Eğer kiralanan taşınmazda bir zarar yoksa ve sözleşme koşullarına uyulmuşsa, depozito aynen iade edilmelidir.
Kiraya veren evi istediği zaman boşaltabilir mi?
Hayır. Ancak ihtiyaç, yeniden inşa veya kiracının taahhüdü gibi haklı nedenlerle ve dava yoluyla tahliye edebilir.
Kiracı kirayı elden ödeyebilir mi?
Elden ödeme mümkündür. Ancak mutlaka imzalı bir makbuz alınmalıdır.
Sonuç
Kira ilişkisi, hem kiracının barınma hakkını hem de mal sahibinin mülkiyet hakkını yakından ilgilendiren hukuki bir bağdır. Bu ilişkide tarafların hak ve yükümlülüklerini bilmesi, yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır.
Kiraya verenin keyfi uygulamaları, kiracının yükümlülüklerini ihmal etmesi gibi durumlar hukuki yaptırımlara neden olabilir. Bu nedenle tarafların kira sözleşmesini dikkatli hazırlamaları ve gerektiğinde bir avukata danışmaları önerilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
No responses yet