Gayrimenkul veya taşınır mallar üzerinde yapılan sözleşmeler, özellikle kiralama, arsa payı karşılığı inşaat veya satış vaadi gibi ilişkilerde taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir. Bu tür uyuşmazlıklardan biri de, mal sahibi ile yapılan anlaşmalara rağmen mal sahibinin devir hakkı vermemesi ya da devir işlemini gerçekleştirmemesi durumudur.
Peki bu durumda ne yapılabilir? Mal sahibi devir hakkı vermiyor ise hukuki olarak hangi yollara başvurulabilir? Bu yazıda, mal sahibiyle yaşanan devir uyuşmazlıklarında uygulanabilecek hukuki yolları ve süreci detaylıca ele alıyoruz.
Devir Hakkı Nedir?
Devir hakkı, bir malın (taşınmaz, araç, hisse vb.) maliki tarafından başka bir kişiye mülkiyet hakkının devredilmesidir. Bu devir, çoğu zaman noter onaylı satış sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, adi yazılı sözleşme veya vekaletname ile yapılır.
Ancak, bu işlemler bir niyet beyanı olmaktan çıkıp mülkiyet değişikliğine dönüşebilmesi için tapuda tescil gereklidir. Tapuda tescil yapılmadan devir tamamlanmış sayılmaz.
Mal Sahibi Devir Hakkı Vermediğinde Karşılaşılan Durumlar
- Tapuda işlem yapmayı reddetmesi
- Daha önce verdiği vekaleti iptal etmesi
- Sözleşmeye rağmen satıştan cayması
- Taşınmazı üçüncü kişilere devretmeye çalışması
Bu gibi durumlar, özellikle gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde ciddi mağduriyetlere neden olabilir.
Mal Sahibi Devir Hakkı Vermiyor: Hukuki Yollar
1. Sözleşmenin İfa Davası (Satış Vaadi Sözleşmesi Varsa)
Eğer noter huzurunda yapılmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi varsa, alıcı taşınmazın adına tescili için mahkemeye başvurabilir.
- Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
- Tescil davası açılabilir
- Tapu iptal ve tescil kararı verilebilir
2. Şartlı Devir Taahhüdü Varsa: İfa Talebi
Eğer mal sahibi belirli bir şartla devre söz vermişse ve bu şart gerçekleşmişse (örneğin ödeme yapılmışsa), şart gerçekleşmesine rağmen devir yapılmazsa, edimin ifası davası açılabilir.
3. Hakkın Kötüye Kullanılması Varsa
Taraflar arasında güven ilişkisi kurulmuş, ödeme yapılmış ve işlemler tamamlanmışken mal sahibinin devri reddetmesi TMK m.2 gereği hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Bu durumda:
- Hakkaniyete aykırılık vurgulanarak,
- Mahkemeden tescil istenebilir.
4. İhtiyati Tedbir Kararı Alınması
Mal sahibi, taşınmazı başkasına devretmeye kalkışırsa:
- Tapuya şerh konulması talep edilir.
- Dava süresince taşınmazın devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir alınabilir.
Delil ve Belgeler Neler Olmalı?
- Noter onaylı satış vaadi sözleşmesi
- Ödeme dekontları (banka transferleri)
- Tapu kayıtları ve mevcut vekaletnameler
- Yazışmalar, e-postalar, mesajlar
- Tanık beyanları (gerektiğinde)
Süreler ve Zamanaşımı
- Noter satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil talepleri için 10 yıl içinde dava açılmalıdır.
- Adi yazılı sözleşmelere dayalı davalarda 5-10 yıl arasında zamanaşımı söz konusu olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Tapuda satış vaadiyle imza verdim ama mal sahibi devretmiyor, ne yapabilirim?
Noter onaylı sözleşmeniz varsa, Asliye Hukuk Mahkemesi’ne tescil davası açabilirsiniz.
2. Mal sahibi cayarsa paramı geri alabilir miyim?
Sözleşme geçerliyse, geri alma hakkınız vardır. Gerekirse tazminat da talep edebilirsiniz.
3. Arsa payı karşılığı inşaatta mal sahibi cayarsa ne olur?
Noter onaylı sözleşme varsa, dava açarak ifayı ya da tazminatı talep edebilirsiniz.
4. Vekalet iptal edilirse haklarım ne olur?
Eğer vekalet kullanılarak işlem yapılmışsa geri alınamaz. Ancak işlem yapılmamışsa yeniden dava yoluna gidilir.
5. Mal sahibi tapuda imzadan kaçarsa?
Mahkeme kararıyla tapu müdürlüğüne yazı yazılarak tescil işlemi yapılabilir.
6. İcra yoluyla devir yapılabilir mi?
Hayır. Ancak mahkeme kararıyla tapu müdürlüğü doğrudan işlem yapabilir.
Sonuç
Mal sahibi devir hakkı vermiyor ise bu, hukuken engel teşkil etmez. Elinizde geçerli bir sözleşme varsa ve gerekli yükümlülüklerinizi yerine getirdiyseniz, mahkeme yoluyla devir işlemi zorla yaptırılabilir. Bu süreçte sürelere dikkat edilmesi, delillerin eksiksiz toplanması ve uzman bir avukat desteği alınması önemlidir.
No responses yet