ira sözleşmeleri, hem kiraya veren hem de kiracı açısından çeşitli hak ve yükümlülükler doğuran önemli hukuki metinlerdir. Özellikle kira bedelinin günün ekonomik koşullarına göre güncellenmesi ihtiyacı doğduğunda, taraflar çoğu zaman anlaşma sağlayamaz ve kira tespit davası gündeme gelir. Ancak 1 Eylül 2023 itibariyle kira uyuşmazlıklarında önemli bir değişiklik yürürlüğe girmiştir: Arabuluculuk zorunluluğu.
Peki, kira tespit davası nedir, nasıl açılır ve arabuluculuk süreci bu davada nasıl işler? Bu yazıda tüm bu soruları Türk Borçlar Kanunu ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu çerçevesinde açıklıyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin adil, rayiç ve emsal kira bedellerine göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Genellikle enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde, taşınmazın bulunduğu bölgede kira bedellerinin artmasına rağmen sözleşmede sabit kalan kira bedelini güncellemek isteyen malik (kiraya veren) tarafından açılır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira tespit davalarının yasal dayanağını oluşturur.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
Bu kapsamda:
- Kira tespit davası,
- Kira alacağı veya borcu,
- Tahliye talepleri
arabuluculuk sürecine tabidir. Arabuluculuk süreci zorunlu bir ön koşuldur.
Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
- Başvuru: Arabuluculuk başvurusu, kiraya veren veya kiracı tarafından adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır.
- Atama: Bir arabulucu atanır ve taraflara davet gönderilir.
- Toplantı: Genellikle 2 hafta içinde toplantı yapılır. Taraflar anlaşırsa protokol hazırlanır.
- Anlaşma Sağlanamazsa: Arabulucu, anlaşamama tutanağı düzenler ve bu tutanakla birlikte dava açılabilir.
Not: Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Kira Tespit Davası Açma Şartları
- Kira sözleşmesi en az 5 yıllık olmalı, ya da 5 yılı doldurmamış ancak yeni dönem için kira artışı konusunda anlaşma sağlanamıyorsa dava açılabilir.
- Dava, yeni kira dönemi başlamadan önceki ayda açılmalıdır.
- Dava dilekçesine mutlaka emlak rayiç bedelleri, bölgedeki emsal kira bedelleri, bilirkişi raporları gibi unsurlar eklenmelidir.
Dava Hangi Mahkemede Açılır?
- Kira tespit davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
- Arabuluculuk sürecinin sonunda alınan “anlaşamama tutanağı” dava dilekçesine eklenmelidir.
Kira Tespit Davasında Hakim Ne Yapıyor?
Hakim, kira tespitinde:
- Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini,
- Taşınmazın fiziki ve teknik özelliklerini,
- Enflasyon oranlarını,
- Bilirkişi raporlarını
dikkate alarak adil bir kira bedeli belirler. Bu bedel, dava tarihinden itibaren geçerli olur.
Arabuluculukta Anlaşılırsa Ne Olur?
Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşırsa:
- Yeni kira bedeli protokolle tespit edilir
- Protokol, mahkeme kararı gibi bağlayıcıdır
- İcra edilebilirlik şerhi alınarak gerektiğinde icra yoluyla tahsil edilebilir
Anlaşma sağlanması, mahkeme sürecini ortadan kaldırır ve hem zaman hem maliyet açısından avantaj sağlar.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
- Arabuluculuk süreci: Ortalama 2-4 hafta
- Dava süreci: Ortalama 6 ay – 1,5 yıl arası
- Dava sonunda verilen kira bedeli, geriye dönük değil, dava tarihinden itibaren geçerli olur
Bu nedenle davanın zamanında açılması büyük önem taşır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Arabuluculuğun Avantajları
- Dava açmadan sorunun çözülmesini sağlar
- Taraflar arasında iletişim ve uzlaşı ortamı kurar
- Mahkeme masrafları ve zaman kaybı azalır
- Protokol imzalanırsa icra edilebilir belge niteliğindedir
Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu Gerekli mi?
Evet. Mahkeme, kira bedelini belirlemek için çoğu zaman bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi:
- Emsal kiraları araştırır
- Taşınmazı yerinde inceler
- Teknik özelliklerine göre değer belirler
Hakim, bu rapora göre nihai kararı verir.
Sonuç: Kira Tespit Davası Açmadan Önce Arabuluculuğa Başvurun
Kira tespit davası açmak isteyen taraflar için 2024 itibarıyla arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir. Bu sürecin doğru ve etkili şekilde yürütülmesi, hem hukuki hakların korunması hem de sürecin hızlanması açısından büyük önem taşır. Arabuluculukta uzlaşma sağlanamasa bile, tutanak sayesinde mahkemeye başvuru hakkı korunur.
No responses yet