Kira artışı nedeniyle kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan anlaşmazlıklar, sıklıkla kira tespit davası açılmasıyla çözüme kavuşur. Ancak bu davanın başarılı olabilmesi için doğru zamanda ve usulüne uygun şekilde açılması büyük önem taşır. Bu yazıda, kira tespit davası süresi ile ilgili tüm hukuki detayları sade bir dille anlatıyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre adil bir seviyeye yükseltilmesini (veya nadiren düşürülmesini) sağlamak amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılan bir davadır.
Hangi Durumlarda Kira Tespit Davası Açılabilir?
- Kiraya veren, kira bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsa
- Kiracı, yüksek bir kira ödediğini düşünüyorsa
- Taraflar kira artışı konusunda anlaşamıyorsa
Ancak bu davanın açılabilmesi için bazı yasal şartların oluşması gerekir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi Nedir?
1. 5 Yıllık Sözleşme Süresi
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi en az 5 yıl süreyle devam etmişse, taraflar bu sürenin sonunda kira tespit davası açabilir. 5 yılın sonunda mahkeme:
- Enflasyon oranı
- Emsal kira bedelleri
- Kiralananın durumu
…gibi kriterleri dikkate alarak kira bedelini yeniden belirler.
2. Yeni Dönem Öncesi Açılması Gereken Dava
Dava, yeni kira döneminden önce açılmalı ya da en geç yeni dönemden 30 gün önce yazılı ihtar çekilmelidir.
3. Davanın Etkisi Ne Zaman Başlar?
Eğer dava zamanında açılmışsa ya da ihtar çekilmişse, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli geriye dönük olarak kira dönemi başından itibaren geçerli olur.
Örnek:
Kira dönemi 1 Ekim’de başlıyorsa, dava en geç 30 Eylül’de açılmalı ya da ihtar bu tarihten önce gönderilmelidir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?
- Ortalama dava süresi 6 ay ile 1 yıl arasında değişir.
- Emsal kira araştırmaları ve bilirkişi incelemesi süreci etkiler.
- Taraflar anlaşırsa, süreç daha kısa sürede sona erebilir.
Kira Tespit Davasında Uygulanacak Artış Oranı Neye Göre Belirlenir?
Mahkeme, aşağıdaki kriterlere göre yeni kira bedelini belirler:
- TÜFE oranları (özellikle 12 aylık ortalama)
- Emsal kira sözleşmeleri
- Kiralananın yeri, özellikleri
- Ekonomik koşullar
Not: 5 yıldan önce açılan davalarda sadece TÜFE oranı esas alınır. 5 yıl dolduktan sonra serbest değerlendirme yapılabilir.
Kira Tespit Davası İçin Gerekli Belgeler
- Kira sözleşmesi (yazılı olmasa da dava açılabilir)
- Emsal kira bedellerine dair deliller
- Tapu kaydı, adres bilgileri
- Varsa ihtarname
Dava Sonucunda Kira Artışı Ne Zaman Uygulanır?
- Dava zamanında açıldıysa: Yeni dönem başından itibaren uygulanır.
- Geç açıldıysa: Dava tarihinden itibaren uygulanabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira tespit davası her yıl açılabilir mi?
Hayır. 5 yıl dolmadan sadece TÜFE oranı esas alınarak sınırlı bir tespit yapılabilir.
2. Kira tespit davası geriye dönük açılabilir mi?
Hayır. Sadece açıldığı dönemden itibaren geçerli olur. Geçmiş dönemler için uygulanamaz.
3. Kira tespit davasını kiracı açabilir mi?
Evet. Kiracı da fazla kira ödediğini düşünüyorsa dava açabilir.
4. Yazılı kira sözleşmesi olmadan dava açılabilir mi?
Evet. Sözlü kira ilişkisi de geçerlidir; ancak yazılı belge ispat kolaylığı sağlar.
5. Davada TÜFE mi emsal mi dikkate alınır?
5 yıldan önce sadece TÜFE; 5 yıldan sonra hem TÜFE hem de emsal dikkate alınır.
6. Kira tespit davası reddedilirse tekrar açabilir miyim?
Evet. Ancak bir sonraki kira döneminde yeniden açmanız gerekir.
Sonuç
Kira tespit davası süresi, davanın etkili ve geçerli olabilmesi açısından kritik öneme sahiptir. Dava açma zamanının kaçırılması, hakkın kullanılmasını engelleyebilir. Kiraya veren ya da kiracı konumundaysanız, kira artışına ilişkin anlaşmazlık yaşamamak için bu süreleri iyi takip etmeli ve gerekiyorsa hukuki danışmanlık alarak süreci yönetmelisiniz.
No responses yet